マンションのレイアウト:家族の広場をつくる。

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マンションの間取りとして玄関を入ってすぐ、廊下をはさんで子供部屋が二つという物件が多い。親としても生活しやすく、子供にとっては独立性が確保できるというメリットがあることは確か。

しかし、この間取りは家族の紳という点で問題がある。子どもは、家族の広場となるべきリビングに足を踏み入れることなく自室に入れる。つまり、親と顔を会わせることが少なくなるので、子供が夜中に帰って来ても出かけてもわからないことも起こりえる。家族の紳を育てるためにも、家族が頻繁に足を踏み入れ、コミュニケーションの機会を多くもてるような間取りを選ぶことが大切。

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本当の情報はパンフレットの後半にある

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総戸数が20戸以上等のある程度の規模があるマンションや一戸建てでは、分譲時にパンフレットを作ることが多い。

パンフレットの内容は、大きく2つある。一つは、アピールするための情報、もうひとつはその物件の詳細情報である。パンフレットの「アピールするための情報」としては、カラー写真をメインに使い、住宅の造りや設備、立地のよさをまとめている。そして、住宅地やマンションのイメージ説明から、間取りや構造、設備の特徴へと進んでいくのが一般的。ここで注意するポイントは、パンフレットの最初の数ページに書かれている抽象的なことだ。「緑に抱かれた邸宅的暮らし」や「都市の最前線に住まう賀沢」という内容である。実はそこにキーワードが隠されている。

周辺に自然が残っていることや住宅の造りのよさばかりをアピールする場合には、交通の便は悪いのでは、と解釈する。また、駅への近さや商業地域への近さが並べられていたら、住戸の広さや造りは期待できないと解釈する。多少天邪鬼になって読んでみるのがよい。

「物件の詳細情報」としては、パンフレットの最後に載っているのが「概要」や「設備」「仕様」が相当する。基本的に写真はなく、細かい字でぎっしり書き込まれたデータが1、2ページで記載されている。こちらは、不動産のプロでもじっくり読むところ、これさえ見れば、住宅のいい点も悪い点もすべてわかるからだ。

概要部分には現地の住所から交通手段、面積、間取り、駐車場の数などが客観的に記され、設備と仕様を見れば、住宅の造りがわかる。例えば、マンションにて、最初のほうに「駐車場は全戸分を確保(敷地内外)」と書かれていた場合、データの駐車場の項目を見ることで、マンションの駐車場の数をしることができる。「敷地内○台、敷地外契約駐車場○台」と書かれていたりすると、敷地の外にある月極駐車場を何台押さえているのかがわかる。

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公的住宅の魅力は、ゆとりと耐久性。

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都市基盤整備公団(旧住宅・都市整備公団) は、47都道府と10市に設置されている公の団体で、東京都住宅供給公社や大阪市住宅供給公社等の名前がつけられている。基本的には、利益を求めず、安くて質の良い住宅を供給することを目的とする。また都市基盤整備公団は、基本的に住宅の分譲は行わないが、公団が建設したマンションや一戸建てを中古として公団住宅を購入する機会はある。公団・公社は、社会的使命として住宅を造っている側面が強い。

民間の不動産会社が造る住宅とは異なる特徴を持っている場合が多い。例えば、公団・公社のマンションは、デザインの良さよりも頑丈さや広さ等の基本性能の良さを追求する。民間のマンションが70平方メートル前後で3LDKの間取りを造ってしまうのに対して、公団・公社では、80平方メートル前後の広さというように広めの設計をする。また、ゆとりとともに建物の耐久性、耐震性が高い。

これは、民間と公団のどちらがよいか、ということではない。一方で、民間のマンションはゆとりが少ない分、外観・内装のデザインに力を入れている。また、出窓を作ったり、小さなデッドスペースの活用に長けている。専有面積以上の広さを感じさせてくれるのが、民間マンションの強みといえる。他にも、オート口ツクシステムや宅配便ボックスなど設備やサービスで付加価値をつけているもの民間マンションとなる。

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「こっそり値引き」も可能なクリアランス住戸。

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マンションや建売住宅には、売れ残りが発生する場合がある。基本的には、売れ残ったら、値引きして売られる。このような値引きは、すでに購入した人たちには内緒で行われているようだ。最後の最後まで売れ残った物件なので、なるべく早く値下げしてでも売りたいのだが、表立ってできないという事情から生み出された苦肉の策として「こっそり値引き」というのがある。

「こっそり値引き」にはいくつかの種類がある。一つ目は、完成したマンションの売れ残り住戸に、カーテンや照明器具をつけたり、家具も置いて、モデルルームとする方法である。もし、その住戸を買うなら、置いてあるカーテンなどをすべて付けます、と提供される。

他にも、モデルルームをカーテン・家具類付きで販売して、その後、カーテン、家具類を不動産会社が買い取るという名目で、販売価格から何百万円かを差し引く形もある。直接的にモデルルームとして、使われて汚れているため、その分値段を割り引くという形もある。このよう様々な形で、訳アリ物件として、特別に値引きする理由を用意するのが味噌である。この形なら、正価で購入した人たちの資産価値を下げずに値引きの交渉が出来ることとなる。このように「こっそり値引き」が行われものをクリアランス住戸と言われる。

購入者が、モデルルームやモデルハウスに見学にいった際に、販売センターなどで営業マンから話を持ちかけられる場合が多い。基本的にそのような話を持ちかけられた場合には、お買い得な物件となる。ラッキーと言える。


マンション購入：モデルルームの見学にもコツ

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競売物件選び、3点セットでのチェックが重要。

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競売物件は、新聞などの情報だけでは、魅力的に見える。つい早く入札したいと思うようになるので、冷静な判断が必要。まずは、新聞などで、物件を絞り込んだら、次に裁判所に行くことをおススメする。地方裁判所の「物件明細等閲覧室」に、各競売物件ごとのファイルが用意されている。このファイルには、「現況調査j報告書」「物件明細書」「評価書」という3つの書類がある、これのチェックが重要。この書類には、新聞や情報誌などでは得られない情報が、物件ごとに細かく記載されている。

◆現況調査報告書。
　この書類では、外観写真や間取り図や建物の構造などの、
　詳細な情報が記載されている。
　裁判所の執行官(物件を競売に出す手続き人)が、
　占有者と面談したときの様子や部屋の描写などが
　記載されている、手書きであることが特徴。

◆物件証明書。
　管理費や賃料がいくら滞納されているのか?という情報など、
　競売の購入者が引き受ける必要のある内容が記載されている。

◆評価書。
　こちらには、最適売却価格が記載されている。
　またその価格にした根拠(環境や規制など)も記載されている。
　こちらの理由は、キチンとチェックが必要、
　購入後の使用に影響がでてくる重要な部分になる。
　通常の不動産取引の場合、不動産屋などが、売るときには
　必ず教えてくれる情報となるが、
　競売物件の場合には、自分で見て読み取る必要がある。

以上が3点セットと呼ばれている。これらのファイルは、物件あたり一つしかないので、他の人が閲覧中にはまっている必要がある、順番待ちである。しかし、コピーをとることや写真を撮ることも可能なので活用したい。身分証明書があれば、誰でも利用することができる。

ここまでは、準備段階。実際に競売物件の情報を入手したら、現地に行くのがよい。この現地チェックこそが、競売物件の最後のネックとなるので重要。現地に行く理由としては、写真ではわからない建物の傷み具合のチェック。それと、マンション購入の場合、管理人から占有者についての情報を確認することも可能なこともあるので、現地チェックを怠ってはいけない。

前住者が独身の場合の中古マンションの注意点

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住人との相性も大切。

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戸建と違って、マンション暮らしは隣もしくは、同じ階の住人と顔を合わせる機会が多い。生活をしていく上で、近所にどんな人が住んでいるかは、生活快適にしていく上で大変重要。新築マンションと違って中古マンションの場合、すでに住人がいるので、購入前に不動産会社を通して、よくチェックしておくのがよい。一般的には、自分と家族構成や生活レベルが大きく違う場合、または年齢差がありすぎる人が多い場合には、付き合いが大変な場合が多い。

小さな子どもが居る場合、隣が単身者や老夫婦ばかりだと、余計な気をつかう、等の具合だ。他にも、暴力団関係者が住んでいたり、暴力団の事務所がある場合には、その後の中古物件の価値が下がってしまう。そのような、普段の相場よりも安い物件の場合には、遠慮せずに、理由を不動産業者に確認した方がよい。暴力団の場合には、法律的には、住民の多数決で、排除することは可能だが、多数決が取れるとも限らないし、現実的には難しいと思っておいた方がよい。購入前にチェックできる情報なので、購入後の無用のトラブルを避けるために、下調べは十分にした方がよい。

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